Senesnių namų pirkimas, remontas ir perpardavimas pelningai yra žinomas kaip namo „vartymas“. Sėkmingas vartymas priklauso nuo to, ar surasite nekilnojamąjį turtą, kurio kaina yra pakankamai maža, kad būtų galima gauti pelno, kai pradinės investicijos ir remonto išlaidos atimamos iš galutinės pardavimo kainos. Yra įvairių būdų, kaip rasti namus, kuriuos norite apversti. Pirmiausia sudarykite namų sąrašą, naudodamiesi internetiniais ištekliais, apskrities raštinės biuro informacija ir pasikonsultavę su nekilnojamojo turto agentu. Kruopščiai įvertinkite visus namus. Prieš pirkdami galutinį pirkimą, pasitarkite su specialistais ir derėkitės su pardavėju. Tai padės jums rasti geriausią kainą, kad pelnytumėte vartydami namą.
Žingsniai
1 dalis iš 3: Namų sąrašo sudarymas
1 žingsnis. Sužinokite apie vidutines kainas jūsų rinkoje
Pirmasis žingsnis ieškant apverstų namų yra žinoti savo rinką. Norite įsitikinti, kad suprantate, kokia yra vidutinė kaina jūsų ieškomoje vietovėje, kad galėtumėte geriausiai nustatyti nepakankamai įvertintus namus.
- Pažvelkite į įvairius šiuo metu rinkoje esančius namus, kad suprastumėte vidutinę kainą. Tai ne tik suteiks jums supratimą apie tai, kokie namai yra nepakankamai įvertinti, bet ir supras, kiek turėtumėte parduoti suremontuotą būstą.
- Taip pat turėtumėte atkreipti dėmesį į veiksnius, turinčius įtakos būsto vertei. Ar namas yra saugioje kaimynystėje? Ar tai netoli mokyklos ar verslo rajono? Ar jis turi veiksnių, dėl kurių jis yra pageidaujamas paprastam pirkėjui? Norėsite nukreipti į nepakankamai įvertintus namus šiose vietovėse, nes greičiausiai vėliau juos parduosite, kad gautumėte pelno.
Žingsnis 2. Ieškokite nepakankamai įvertintų namų naudodami internetines priemones
Vienas iš geriausių būdų pradėti ieškoti apverstų namų yra internetinių įrankių naudojimas. Internetinės paieškos sistemos leis jums pateikti kainų diapazoną ir ieškoti namų konkrečiose vietovėse. Pradėkite savo sąrašą ieškodami įvairių namų internete.
- Namų galite ieškoti naudodami tokias svetaines kaip „Zillow“, „Realtor.com“ar „Trulia“. Pakeiskite paieškos variklį, kad pirmiausia būtų nurodytos mažiausios kainos. Peržiūrėkite įvairius namus ir išsaugokite jus dominančius sąrašus savo kompiuteryje.
- Tai leis jums suprasti, kur kaimynystėje paprastai yra pigesnių namų. Tai gali padėti susiaurinti paiešką, kai ieškote namų per nekilnojamojo turto agentą ar kitas prekybos vietas.
- Atminkite, kad nepakankamai įvertinti namai ne visada yra pigiausi. Norite, kad būstas būtų parduotas mažesnė už rinkos vertę, bet tokį, kurį būtų galima suremontuoti ir perparduoti. Pigiausias būstas rajone gali turėti rimtų problemų ir nėra vertas investicijų.
- Tam tikrose apskrities srityse yra keletas naujų svetainių, kuriose galite pradėti, ir jos atlieka tam tikrą patikrinimą. BMV puikiai atlieka automatizuotus kompiuterius ir palygina juos su sąrašo kaina, kad mažesnės nei rinkos vertės (arba nepakankamai įvertintos) sandoriai jau būtų filtruojami. Nors kiekvienas sandoris gali būti ne itin didelis, jis gali suteikti jums puikią vietą pradėti potencialaus turto tyrimus. Šioje svetainėje taip pat pateikiama kita naudinga statistika, pvz., REO pardavimas ir vidutinės dienos rinkoje. Tokie skaičiai gali padėti suprasti, kas vyksta tikslinėje kaimynystėje.
Žingsnis 3. Apsilankykite savo apskrities raštinės biure, kad surastumėte namus uždraudimo procese
Namai, kuriems taikomas uždarymo procesas, paprastai bus pigesni. Uždarytus namus lengva apversti ir jiems nereikalaujama didelio remonto. Galbūt galėsite tiesiogiai pasiūlyti savininkui, o tai gali būti pigiau nei kreiptis į nekilnojamojo turto agentą. Norėdami rasti uždarytų namų sąrašus, galite apsilankyti vietinėje apskrities raštinėje arba apskrities raštinės biure rajone, kurį norite įsigyti.
1 žingsnis.
- Pasitarkite su biuro darbuotoju, kaip rasti uždarytus namus. Paprastai ieškote pranešimo apie pardavimą, Lis Pendens arba pranešimo apie įsipareigojimų neįvykdymą.
- Taip pat galite patikrinti vietinį laikraštį. Paprastai yra viešų pranešimų skiltis, įspėjanti apie uždarytus namus.
Žingsnis 2. Ieškokite namų už didžiųjų miestų ribų
Neapsiribokite paieška tik didesniuose miestuose. Nors namai miestuose parduodami brangiau, vis tiek galite uždirbti vartydami namus už miesto ribų. Paprastai galite rasti nebrangių namų 2–3 valandas už miesto ribų.
- Neikite per daug į kaimą. Kaimyną izoliuotoje vietovėje vargu ar parduos, kad gautų didelį pelną. Laikykitės mažų miestelių netoli miestų ar priemiesčių.
- Jei įmanoma, pažvelkite į namus toli nuo pakrantės. Vidurio vakarų ir pietų miestuose esančių namų kainos yra daug pigesnės nei Rytų ar Vakarų pakrantės namų.
Žingsnis 3. Nustatykite automatinę įspėjimo sistemą
Jei radote būstą už gerą kainą, norite būti pirmas žmogus, pasiūlęs pasiūlymą. Tai gali suteikti jums pranašumą prieš konkurentus. Patartina įdiegti automatinę įspėjimo sistemą. Pasitarkite su savo nekilnojamojo turto agentu apie automatinę įspėjimo sistemą. Jei nedirbate su agentu, tokios svetainės kaip „Zillow“paprastai leidžia nustatyti automatinius įspėjimus apie tam tikros kainos namus tam tikroje vietovėje.
4. Ieškokite savininko parduodamų namų
Jei savininkui reikia greitai parduoti būstą, jis gali atsisakyti pokalbio su nekilnojamojo turto agentu. Savininko parduodami namai gali būti parduodami pigiau. Namų savininkai gali nežinoti tikrosios savo turto vertės ir paleisti ją už kainą, gerokai mažesnę už rinkos vertę. Patartina važiuoti kai kuriais rajonais, kuriuose galvojate pirkti namus, kuriuos norite apversti. Stebėkite ženklus „Parduoda savininkas“.
Žingsnis 5. Pasitarkite su nekilnojamojo turto agentu
Visada gera idėja turėti profesionalą jūsų pusėje. Jei esate naujokas nekilnojamojo turto rinkoje, pasitarkite su nekilnojamojo turto agentu, kad rastumėte namus, kuriuos norite apversti. Kvalifikuotas agentas gali padėti nukreipti jus į jūsų poreikius atitinkančių aukštos kokybės, nebrangių namų kryptį.
- Nekilnojamojo turto agentą galite rasti internete arba naršydami geltonuosiuose puslapiuose. Galite perskaityti agento atsiliepimus tokioje svetainėje kaip „Yelp“, kad įsitikintumėte, jog jie turi tvirtą reputaciją.
- Taip pat turėtumėte paprašyti kitų žmonių, kurie apvertė namus, rekomenduoti agentą. Nekilnojamojo turto agentas taip pat turėtų būti pasirengęs suteikti jums kontaktinę informaciją apie buvusius klientus. Pasikalbėkite su buvusiais klientais ir užduokite įvairius klausimus, kad įsitikintumėte, jog potencialus nekilnojamojo turto agentas yra tvirtas.
2 dalis iš 3: Galimų investicijų įvertinimas
Žingsnis 1. Aplankykite įvairius namus
Neribokite savo paieškos, kai ieškote apverčiamų namų. Aplankykite įvairius namus įvairiose srityse. Pasverkite kiekvieno aplankyto būsto privalumus ir trūkumus, kad galėtumėte nuspręsti, į kuriuos namus verta investuoti.
- Apsilankykite daugelyje atvirų durų pasirinktoje apylinkėje. Taip pat turėtumėte pasikalbėti su savo nekilnojamojo turto agentu ir paprašyti apžiūrėti kelis namus per vieną dieną.
- Supraskite, kodėl namai gali būti pigūs. Kai kuriems pigiems namams gali prireikti didelio remonto arba jie gali būti netinkamose vietose. Kitiems namams gali prireikti tik nedidelio remonto, o jų kaina gali būti sumažinta dėl kitų veiksnių, pavyzdžiui, savininkams reikia greitai parduoti.
Žingsnis 2. Nevenkite namų, kuriems reikia remonto
Kai kurių namų kaina gali būti mažesnė, nes jiems reikia atlikti remonto darbus. Dauguma namų, kuriuos rasite vartydami namus, tam tikru mastu bus tvirtinimo elementai, todėl nesirūpinkite remonto darbu. Jei remontą galima atlikti greitai ir už pigesnę kainą, namas gali būti vertas investicijų.
- Daug kartų namui reikia tik kosmetinio remonto. Blogas dažymas, prastas kilimas ar stiprus kvapas gali palikti namus rinkoje ilgą laiką. Dėl to namas bus sumažintas. Tačiau tokias problemas gana lengva išspręsti.
- Atlikite keletą tyrimų savo tikslais. Paskambinkite įvairiems rangovams ir paklauskite jų, kiek paprastai kainuoja tam tikras remontas. Taip pat turėtumėte paklausti namų savininkų ar nekilnojamojo turto agentų, ar namuose reikia atlikti kapitalinį remontą.
Žingsnis 3. Pateikite daug pasiūlymų
Ieškant namų, kuriuos reikia apversti, gera idėja pateikti daugybę pasiūlymų. Rinka tikriausiai bus šiek tiek konkurencinga, ir jūs negalėsite nusipirkti kiekvieno namo, kuriame pateikiate pasiūlymą. Profesionalai pataria naudoti 100-10-1 taisyklę. Tai reiškia, kad turėtumėte apžiūrėti maždaug 100 namų, pasiūlyti apie 10 namų ir galų gale iš tikrųjų nusipirkti 1 namą iš 10.
- Nebijokite pasiūlyti namų, kurie nėra jūsų pirmasis pasirinkimas. Dauguma jūsų pasiūlymų vis tiek nepavyks. Jei galų gale gausite namus, kurie nebuvo jūsų pirmasis pasirinkimas, vis tiek galite kuo geriau išnaudoti pirkinį.
- Tačiau nepateikite pasiūlymų apie namus, kurių, kaip žinote, nenorite. Pavyzdžiui, namas labai blogoje kaimynystėje tikriausiai nėra verta investicija. Teikite pasiūlymus tik tiems namams, kurie, jūsų manymu, gali gyventi su vartymu.
3 dalis iš 3: pokalbis su profesionalais apie pirkimą
1 žingsnis. Namų, kuriuos ketinate pirkti, patikrinimas namuose
Niekada nepirkite turto, prieš tai neatlikę namų apžiūros. Prieš pateikdami pasiūlymą, samdykite kvalifikuotą namų inspektorių, kuris įvertintų namus.
- Namų inspektorius bus neutrali trečioji šalis, kuri nėra suinteresuota kuo labiau sumažinti žalą parduodant. Jis jums pasakys, kiek reikia dirbti namuose.
- Namas, kuriam reikia nedidelio remonto, yra puiki investicija, jei norite apversti namus. Tačiau namas, kuriam reikia kapitalinio remonto, gali būti nevertas jūsų laiko ir pinigų.
2 žingsnis. Pasikalbėkite su advokatu
Jei neturite teisinio išsilavinimo, niekada neturėtumėte įsigyti būsto nepasitarę su nekilnojamojo turto advokatu. Perkant būstą yra daug dokumentų ir sutarčių. Kvalifikuotas nekilnojamojo turto advokatas jums patars atsargiai ir neleis priimti blogų pirkimo sprendimų.
- Nekilnojamojo turto advokatą galite rasti internete arba vietiniuose geltonuosiuose puslapiuose. Taip pat turėtumėte pasikalbėti su draugais ar kolegomis, kurie varto namus ir paprašyti siuntimo.
- Prieš samdydami advokatą, visada perskaitykite atsiliepimus, kad įsitikintumėte, jog renkatės gerą reputaciją turintį asmenį.
Žingsnis 3. Gaukite remonto išlaidų sąmatas iš įvairių specialistų
Norite įsitikinti, kad remonto išlaidos neatsveria galimo namo pelno. Kreipkitės į įvairius licencijuotus rangovus savo vietovėje. Pasakykite jiems, kokio tipo remonto jums reikia, ir paprašykite jų apskaičiuoti. Apytiksliai apskaičiuokite, kiek kainuos visos remonto išlaidos.
- Kai kurie rangovai nepateiks nemokamos sąmatos, jei neturite turto, nebent jau turite su jais darbo santykius. Kai kuriais atvejais jums gali tekti sumokėti nedidelį mokestį, kad gautumėte nekilnojamojo turto remonto sąmatą.
- Skambinkite įvairiose vietose ir ieškokite mažiausių kainų. Tačiau prieš pradėdami dirbti su rangovu, taip pat turėtumėte perskaityti atsiliepimus internete ir pasikalbėti su kitais klientais.
- Jei yra smulkių remonto darbų, pvz., Netinkamas dažymas, apsvarstykite galimybę tai padaryti patys. Tai gali sutaupyti šiek tiek pinigų apverčiant namą.
Žingsnis 4. Susmulkinkite kai kuriuos skaičius, kad suprastumėte, kiek pasiūlyti namams
Norite įsitikinti, kad bet koks įsigytas namas gali duoti pelno. Norėdami išsiaiškinti, kiek turėtumėte pasiūlyti, turėsite atlikti paprastą matematiką. Jūsų nekilnojamojo turto agentas ir advokatas turėtų padėti jums įvertinti tam tikras išlaidas ir galimą jūsų turto pardavimo kainą.
- Jums reikės to, kas vadinama po remonto (ARV). Tai yra kaina, už kurią turtas galiausiai bus parduotas, o jūsų agentas gali išsiaiškinti šią kainą už jus, peržiūrėjęs naujausius pardavimus kaimynystėje.
- Norite, kad ARV būtų apie 70% to, ką mokėtumėte už namus. Padauginkite ARV iš 0,7, kad sužinotumėte, kiek turėtumėte mokėti už namą. Pavyzdžiui, namas, kurio ARV yra 200 000 USD, neturėtų būti perkamas už daugiau nei 140 000 USD, jei jam nereikia remonto. Tačiau turėtumėte atskaityti remonto išlaidas. Jei jūsų namuose reikia remontuoti 40 000 USD, nepirkite jo už daugiau nei 100 000 USD.
Žingsnis 5. Derėkitės su pardavėju
Prieš nuspręsdami dėl galutinės kainos, visada turėtumėte derėtis. Jei derėsitės su pardavėju, galite net gauti mažesnę kainą, nei norėjote pradėti. Nepriimkite pirmos kainos, kurią prašo pardavėjas, ypač jei ji didesnė už maksimalią jūsų apskaičiuotą kainą.
Būtent čia pravartu pateikti daugybę pasiūlymų. Jei atrodo, kad norite parduoti, pardavėjas gali labiau pasiduoti jūsų pasiūlymui
Vaizdo įrašas - naudojant šią paslaugą kai kuri informacija gali būti bendrinama su „YouTube“
Patarimai
- Visada užsisakykite visą pavadinimo paiešką prieš mokėdami grynuosius pinigus už apverstą turtą. Priešingu atveju jums gali tekti kovoti teisme, kad susigrąžintumėte savo investicijas, jei titulas negali būti teisėtai perduotas.
- Gali užtrukti nuo 2 savaičių iki metų, kol bus išaiškintas pavadinimas. Įsitikinkite, kad yra nenumatytas pavadinimas, kad galėtumėte atšaukti, jei pavadinimo ataskaitoje yra nerimą keliančių dalykų. Jei įmanoma išvalyti šiuos elementus, galbūt norėsite tęsti, bet jei ne, galbūt norėsite atsitraukti.
- Jei galų gale prarasite pinigus vartydami namą, o tai nėra neįprasta, galbūt norėsite išsinuomoti namą metams ar dvejiems, kad prieš parduodant iš jo gautumėte papildomų pinigų.
