Apverčiant namą reikia įsigyti palyginti nebrangų būstą (dažnai uždaryti turtą), jį sutvarkyti ir parduoti pelningai. Tai pastangos, keliančios daug rizikos ir kai kurių potencialiai pelningų atlygių. Taip pat reikia daug sunkaus darbo paruošti namą rinkai. Jei jus domina namų vartymas, bet neturite daug pinigų pradiniam įnašui, yra ir kitų variantų, kurie leis patekti į namų vartymo rinką.
Žingsniai
1 metodas iš 6: savo finansų įvertinimas
1 žingsnis. Įvertinkite savo toleranciją rizikai
Namo vartymas pelnui susijęs su daugybe išlaidų, įskaitant būsto pradinę įmoką, hipoteką, palūkanas, turto mokesčius, nekilnojamojo turto uždarymo išlaidas, patikrinimus, leidimus ir rangovų mokesčius. Šios išlaidos greitai padidėja, o apverstas namas gali būti neparduodamas pelningai. Prieš nuspręsdami, ar tęsti namo vartymą, turėtumėte savęs paklausti:
- Ką daryti, jei namas neparduodamas iš karto? Ar būtų galima namą naudoti, pavyzdžiui, kaip nuomojamą turtą? Jei neturite pagrįsto atsarginio plano, jei parduodant apverstą namą kažkas nutiks, galbūt norėsite iš naujo įvertinti savo planus.
- Ar galimas pelnas vertas didelių nuostolių rizikos? 2015 m. Namų, kurių kaina buvo mažesnė nei 50 000 USD, pelnas buvo neigiamas. Kita vertus, namai, kurių kaina yra 100 000–200 000 USD, vidutiniškai sudarė 44%bendros grąžos. Atminkite, kad parduodant namą, kuriame niekada negyvenote, taip pat gali tekti sumokėti dideles mokesčių sumas, o tai gali žymiai sumažinti jūsų pelno maržą.
- Ar jūsų investiciniai partneriai gali išvengti galimų nuostolių?
- Ar atlikote tyrimus apie vietines nekilnojamojo turto rinkas, pertvarkymo išlaidas ir leidimus? Kad galėtumėte sėkmingai versti namus, turite mokytis apie vietines namų kainas, mokyklų rajonus, atsakingus rangovus ir nekilnojamojo turto taisykles.
Žingsnis 2. Apsvarstykite savo galimybes suteikti „prakaito vertę“ir to darbo vertę
Prakaito nuosavybė reiškia vertę, kurią galite pridėti prie savo namų dėl savo darbo. Pavyzdžiui, jei esate įgudęs stogdengys ar licencijuotas santechnikas, galbūt galite patys atlikti kai kuriuos namų remonto darbus. Tai sumažins jūsų pridėtines išlaidas ir sumažins pinigų sumą, kurią turite skolintis.
- Būtinai atsižvelkite į tai, kiek laiko praleisite dirbdami apverstame name. Jūsų laikas taip pat turi vertę, o namo vartymas kartais gali užtrukti kelis mėnesius. Pagalvokite, ar kiti laiko praleidimo būdai gali būti pelningesni ar malonesni.
- Dar svarbiau, ar partneriai, uždėję finansinį akcijų paketą, manys, kad jūsų prakaito nuosavybė turi kokią nors vertę? Jei taip, kokia vertė, palyginti su jų grynaisiais pinigais?
- Imdamiesi namų remonto darbų būtinai laikykitės visų vietinių taisyklių. Aptarkite savo planus su nekilnojamojo turto advokatu arba vietinių taisyklių valdyba, jei jums reikia patvirtinimo bet kuriai statybai ar remontui.
Žingsnis 3. Žinokite savo kredito balą
Jei patys neturite pinigų apverstam namui, turėsite imti paskolą pradinėms išlaidoms padengti. Nesvarbu, kas yra jūsų skolintojas - partneris, bankas ar privatus skolintojas - turėsite įrodyti, kad turite galimybę grąžinti paskolą. Jūsų kredito balas atspindi jūsų kredito istoriją, jūsų galimybes sumokėti paskolas ir bendrą skolos krūvį. Kuo geresnis jūsų kredito balas, tuo didesnė tikimybė, kad galėsite gauti paskolą už prieinamą palūkanų normą.
- Yra keletas skirtingų kredito reitingų sistemų, tačiau paprastai jūsų kredito balas bus skaičius tarp 300–850. Kuo didesnis jūsų balas, tuo geresnis jūsų kreditas.
- Nemokamą ataskaitą su savo kredito balu galite gauti kas 12 mėnesių apsilankę
Žingsnis 4. Pagerinkite savo kredito balą
Jei jūsų kredito balas yra per mažas, kad galėtumėte užsitikrinti paskolas būsto verslui, galbūt norėsite šiek tiek laiko pagerinti savo kredito balą. Tai gali užtrukti, bet ilgainiui tai gali būti naudinga. Be to, kuo geresnis jūsų kredito balas, tuo didesnė tikimybė, kad sugebėsite išvengti galimų nuostolių dėl namų apvertimo. Norėdami pagerinti savo kredito balą, galite:
- Laiku sumokėkite skolas. Jei neturite geros skolos grąžinimo istorijos, negalėsite užsitikrinti tinkamos paskolos apverstam namui.
- Sumažinkite bendrą skolos krūvį. Jei galite, venkite išlaikyti kredito kortelės balansą.
- Turėkite kredito linijų tik tada, kai tai tikrai būtina. Neturėkite daugiau kredito kortelių, nei jums reikia kasdieniam gyvenimui.
- Apsaugokite savo tapatybę. Stebėkite savo kredito kortelių operacijas ir kredito reitingą, kad įsitikintumėte, jog vagis ar įsilaužėlis nepavogė jūsų tapatybės. Imkitės pagrįstų saugumo priemonių, kad apsaugotumėte savo informaciją. Pavyzdžiui, neprisijunkite prie savo internetinės bankininkystės sistemos, nebent esate saugiame, slaptažodžiu apsaugotame tinkle.
Žingsnis 5. Pasitarkite su finansų patarėju
Finansų patarėjas galės pažvelgti į jūsų dabartinę finansinę padėtį ir padėti jums nustatyti, kokią riziką galite sau leisti prisiimti investuodami į namus. Finansų patarėjas taip pat gali padėti jums sudaryti išlaidų padengimo planą, net jei jūsų apverstas namas ilgai parduodamas arba reikalauja papildomo remonto.
Žingsnis 6. Sudarykite verslo planą
Norėdami sėkmingai apversti namą, turėsite priimti sprendimus remdamiesi logika ir tyrimais, o ne emocijomis. Prieš pradėdami ieškoti paskolos davėjo ir įsigyti būstą, turėtumėte iš anksto sudaryti tvirtą verslo planą. Šis planas turėtų išlaikyti jus teisingame kelyje, kad galėtumėte išmintingai investuoti, taip pat suteikti potencialiems skolintojams ir partneriams pasitikėjimą, kad galite uždirbti. Jūsų verslo plane turėtų būti:
- Maksimali būsto pirkimo kaina, kurią apversite.
- Paklausių rajonų, kuriuose taikysite pagal paiešką, sąrašas. Ypatingą dėmesį atkreipkite į mokyklų rajonus, kaimynystės saugumą ir patogumų, tokių kaip parduotuvės ir viešasis transportas, artumą.
- Didžiausia remonto ir pertvarkymo kaina, kurią galite sau leisti.
- Patikimų, prieinamų, licencijuotų rangovų, galinčių sėkmingai atlikti remontą, sąrašas.
- Pagrįstas apverstos namo vertės po remonto (ARV) įvertinimas. Idealiu atveju pradinė pardavimo kaina bus ne didesnė kaip 70% namų ARV.
- Jausmas, kas yra jūsų pirkėjas ir ko jis nori. Ar jūsų pirkėjas greičiausiai bus pensininkė? Jaunas verslininkas? Pora su vaikais? Priklausomai nuo kaimynystės, jūsų potencialūs pirkėjai gali norėti labai skirtingų dalykų iš namų. Apsvarstykite, kas bus jūsų tikėtinas pirkėjas ir ko jiems gali prireikti iš savo namų. Pavyzdžiui, jei ketinate apversti namus kaimynystėje, kurioje yra puikus mokyklos rajonas, galite apsvarstyti pertvarkymą, kuriame galvojama apie mažus vaikus.
- Konkretus pirkėjas. Kai kuriais atvejais prieš apverčiant namą galite sudaryti pirkėjo eilę. Tokiu atveju jūsų rizika yra daug mažesnė, kaip ir pridėtinės išlaidos.
- Planas, kaip grąžinti paskolą, jei kažkas negerai. Negalima apversti namo, nebent galite padengti savo išlaidas, net jei parduodant kažkas nutiks. Pavyzdžiui, pirkėjas gali iškristi arba galite pastebėti namo pamato problemą. Sukurkite savo verslo plano klaidų ribą ir apgalvokite galimus būdus, kaip išvengti būsto pardavimo vėlavimo ar netikėtų išlaidų.
2 metodas iš 6: Partnerio paieška
Žingsnis 1. Raskite investavimo partnerį
Dažniausias nepatyrusių namų plėšikų patekimo į rinką būdas yra rasti investavimo partnerį. Tai ypač svarbu tiems, kurie neturi pinigų pradiniam įnašui ar pradiniam remontui. Investicinis partneris pateiks dalį ar visus pradinius pinigus mainais už pelno dalį.
Galite apsvarstyti galimybę susirasti partnerį, kuris turi daug likvidžių pinigų, bet nėra suinteresuotas atlikti namų pirkimo ar remonto darbų. Nors jūsų partneris teiks grynuosius pinigus, jūs suteiksite praktinės patirties ir darbo
Žingsnis 2. Tinklas aktyviai
Norėdami rasti investavimo partnerį, turėtumėte užmegzti daugybę asmeninių ir profesinių kontaktų savo bendruomenėje. Skleiskite žinią, kad jus domina galimybė investuoti su partneriu. Kai kurie būdai, kaip rasti potencialius partnerius, yra šie:
- Tyrinėja aktyvius nekilnojamojo turto investuotojus. Susisiekite su sėkmingais, patyrusiais nekilnojamojo turto investuotojais, kurie gali apsvarstyti galimybę pasinaudoti jūsų galimybėmis.
- Prisijungimas prie nekilnojamojo turto investicijų klubo. Daugelis vietinių bendruomenių turi vietos investicijų į nekilnojamąjį turtą klubų skyrius. Kai prisijungsite, turėsite prieigą prie vietinių, kurie gali dalintis jūsų interesais ir entuziazmu.
- Prisijungimas prie susitikimų grupės. „Meetup“grupės yra socialiniai klubai, kurie kartais turi tam tikrų temų, įskaitant nekilnojamąjį turtą. Norėdami išplėsti savo socialinį tinklą, naudokite susitikimų grupę.
- Žinios skleidimas tarp šeimos ir draugų. Aptarkite savo svajonę apversti namus su tais, kurie jau yra jūsų socialiniame tinkle, pavyzdžiui, su šeima, draugais ir bendradarbiais. Jie gali padėti jums susisiekti su kitais, kurie dalijasi jūsų interesais arba nori investuoti į nekilnojamąjį turtą.
- Sukurkite savo investicijų į nekilnojamąjį turtą klubą. Jei jūsų kaimynystėje dar nėra nekilnojamojo turto investuotojų klubo, galite sudaryti savo skyrių. Reklamuokite „Craigslist“ir susitikimų svetainėse, kad rastumėte bendraminčių.
Žingsnis 3. Pasitarkite su advokatu
Kai sudarote investicinę partnerystę, svarbu nesiremti tiesiog žodiniais susitarimais. Įsitikinkite, kad visos operacijos atsispindi pasirašytoje sutartyje. Pasitarkite su verslo ar nekilnojamojo turto advokatu, kad įsitikintumėte, jog abi šalys yra patenkintos susitarimu. Būtinai pasitreniruokite iš anksto:
- Kas padengia kokias išlaidas
- Kaip bus paskirstytas pelnas
- Kas padengs galimas skolas ir įsipareigojimus
- Kas atliks konkrečias užduotis (pvz., Samdys rangovus)
- Atkreipkite dėmesį į saugumo įstatymus, reglamentuojančius investicijų skatinimą, taip pat į galimybę investuotojams kreiptis į teismą, jei įvykiai neįvyksta taip, kaip planuota
Žingsnis 4. Imkitės vieno sandorio vienu metu
Kai kurios nekilnojamojo turto partnerystės veikia įspūdingai; kiti visiškai nepavyksta. Neužsidarykite ilgalaikėje partnerystėje, kol nežinote, kaip gerai dirbate su savo partneriu. Verčiau imkitės vieno namo vienu metu ir įvertinkite, ar jūsų partnerystė gali būti stipri ir ilgalaikė. Atsižvelkite į tai, ar finansinė grąža veikė taip, kaip tikėtasi.
3 metodas iš 6: kietų pinigų paskolos užtikrinimas
Žingsnis 1. Tyrinėkite sunkių pinigų skolintojus
Sunkių pinigų skolintojas yra įmonė, kuri skolinasi pinigus iš asmenų už vieną palūkanų normą ir tuos pinigus skolina kitiems privatiems asmenims už daug didesnę palūkanų normą. Yra daug bendrovių, kurios specializuojasi finansuoti investicijas į nekilnojamąjį turtą, pavyzdžiui, apverstus namus. Naudokite savo socialinį tinklą ar interneto katalogus, kad surastumėte sunkių pinigų skolintoją savo vietovėje.
Žingsnis 2. Pripažinkite papildomas sunkiųjų pinigų paskolų išlaidas
Tikėtina, kad paskola kietaisiais pinigais yra lengviausia paskolos rūšis pirmą kartą užsisukusiam namui, neturinčiam daug likvidžių pinigų. Tačiau tai taip pat yra vienas iš rizikingesnių variantų. Paskolos už sunkius pinigus palūkanos paprastai yra daug didesnės nei įprastų bankų hipotekos-8–15%. Tai gali rimtai sumažinti jūsų galimą pelną iš apverstų namų.
Žingsnis 3. Surinkite savo finansinius dokumentus
Prieš skolindamas sunkių pinigų skolintoją, turėsite pateikti jiems pagrindinę informaciją apie savo finansinį stabilumą ir planus apversti namą. Jie tikriausiai norės išnagrinėti jūsų mokesčių įrašus, kredito reitingą ir mokėjimų skirtukus. Turėkite po ranka dokumentus, kurie pademonstruotų skolintojui, kad esate jiems naudinga investicinė galimybė.
Žingsnis 4. Sumokėkite pradinį 2-10% mokestį
Kita papildoma sunkių pinigų paskolų kaina yra pradinis mokestis, dažnai vadinamas „taškais“. Dauguma mokesčių yra nuo 2 iki 10% namo, kurį apversite, hipotekos kainos. Šie pinigai suteikia jūsų skolintojui tam tikrą saugumą ir yra jūsų finansinio gyvybingumo įrodymas.
Žingsnis 5. Greitai apverskite namus
Dauguma paskolų pinigais pinigais apsiriboja nekilnojamojo turto ar statybos pirkimu ir reabilitacija ir gali trukti nuo šešių iki 24 mėnesių. Paskolos pinigais netinka ilgalaikėms investicijoms dėl didelių mokesčių. Geriausia naudoti paskolas sunkiais pinigais nekilnojamam turtui, kurį galėsite greitai apversti, kad užtikrintumėte, jog nemokate aukštų palūkanų.
4 metodas iš 6: privačios paskolos užtikrinimas
Žingsnis 1. Apsvarstykite privatų skolintoją
Privatus skolintojas yra fizinis asmuo, turintis pinigų, kurie nori pasiskolinti pinigus už iš anksto nustatytą palūkanų normą. Skirtingai nuo nekilnojamojo turto partnerio, kuris su jumis padalija pelną, privatus skolintojas prieš apmokėdamas grynaisiais pinigais tiesiog ims palūkanų normą. Daugeliu atvejų privataus skolintojo palūkanos yra mažesnės nei sunkių pinigų skolintojo. Tačiau privatų skolintoją gali būti sunkiau rasti.
Žingsnis 2. Bakstelėkite savo socialinį tinklą skolintojams
Daugeliu atvejų privatų skolintoją galite rasti per savo socialinį tinklą. Jei žinote apie giminaitį, draugą ar bendradarbį, kurio grynieji pinigai tiesiog sėdi, galbūt galėsite pasiskolinti šių pinigų ir sumokėti jiems palūkanas. Idealiu atveju visi laimi: jūsų skolintojas galės uždirbti papildomų palūkanų, o jūs galėsite gauti pelno iš apversto namo.
3. Žinokite apie galimą riziką
Jei ketinate užtikrinti privatų skolintoją, įsitikinkite, kad jūs ir jūsų skolintojas žinote apie galimą šio sandorio riziką. Pagalvokite, kas gali atsitikti, jei negausite naudos iš apversto namo. Ar vis tiek galėsite sumokėti palūkanas? Prieš ieškodami privataus skolintojo, pagalvokite apie savo galimybes. Norėdami išsaugoti savo santykius su tuo asmeniu, turėsite juos laiku grąžinti.
Žingsnis 4. Nepamirškite, kad pasitikėjimas yra raktas
Nesinaudokite privačiu skolintoju, jei norite toliau dirbti su jais. Pasitikėjimas yra pagrindinė privačių paskolų sudedamoji dalis, ir jūs turite parodyti, kad galite atlaikyti sandorio pabaigą. Jei jums pasiseks, jūsų privatus skolintojas gali būti pasirengęs padėti finansuoti būsimas investicijas į nekilnojamąjį turtą.
5 iš 6 metodas: banko paskolos užtikrinimas
Žingsnis 1. Paprašykite savo banko paskolos
Ši parinktis rečiau pasitaiko pirmą kartą apverčiant namus, tačiau verta pabandyti. Jei turite gerą kreditą ir tvirtą verslo planą, jūsų bankas gali suteikti jums paskolą, kad galėtumėte nusipirkti namą, kurį norite apversti. Šios palūkanų normos greičiausiai bus didesnės nei įprasta būsto paskola su 20% įmoka, tačiau greičiausiai jos bus mažesnės nei daugelio paskolų pinigais.
Bankas labiau linkęs skolinti statyboms skirtas lėšas, jei galite aiškiai įkeisti turtą
Žingsnis 2. Aptarkite savo verslo planą su banku
Jei turite vilties užsitikrinti banko paskolą, jums reikės tvirto verslo plano. Būtinai aptarkite savo tyrimą su savo banku, kad pamatytumėte, ar jis laiko jus verta investicija.
6 metodas iš 6: nuosavų išteklių naudojimas
1 žingsnis. Įvertinkite savo trumpalaikį turtą
Net jei neturite daug likvidžių grynųjų pinigų, kad galėtumėte apversti namą, vis tiek galite turėti turto, kuris gali padėti jums gauti kredito linijų, kad įsigytumėte nebrangų namą, kurį norite apversti. Išnagrinėkite savo namus, išėjimo į pensiją sąskaitas ir kredito linijas, kad sužinotumėte, ar kurį nors iš jų galima panaudoti norint sumokėti įmoką.
Žingsnis 2. Bakstelėkite savo IRA
IRA (nepriklausoma pensijų sąskaita) yra išėjimo į pensiją priemonė. Už pinigų išėmimą iki 59,5 metų amžiaus gresia rimtos mokestinės baudos. Tačiau yra išimčių pirmą kartą būsto pirkėjams. Namų pirkimui galite panaudoti iki 10 000 USD savo IRA. Aptarkite šią parinktį su savo finansų patarėju, kad įsitikintumėte, jog pinigus naudojate tinkamai ir nesate baudžiami.
Atminkite, kad pinigų išėmimas iš savo IRA gali pakenkti šios pensijos sąskaitos ilgalaikiam augimo potencialui. Saugokitės rizikos, susijusios su pensijų sąskaitų sumažinimu per anksti
Žingsnis 3. Apsvarstykite „Home Equity“kredito liniją
Namų nuosavybės kredito linija (arba HELOC) yra galimas pasirinkimas, jei jau turite nuosavybės dalį. HELOC suteikia jums greitą grynųjų pinigų šaltinį, ir jūs turite mokėti tik palūkanas už pinigus, kuriuos skolinatės iš HELOC. Pavyzdžiui, galite turėti HELOC, kurio vertė yra 75 000 USD. Tačiau jei pasiskolinsite 10 000 USD šios sumos, mokėsite tik palūkanas už 10 000 USD sumą.
- Būkite labai atsargūs su savo HELOC: jei laiku negrąžinsite paskolos, kyla pavojus prarasti namus.
- Atminkite, kad HELOC palūkanos gali būti didesnės nei privačių skolintojų paskolos.
4 žingsnis. Apsvarstykite galimybę naudoti kredito korteles
Kredito kortelės yra dar vienas greito grynųjų pinigų šaltinis, jei planuojate jas labai greitai sumokėti. Kredito kortelių palūkanos gali būti labai didelės-18–20%. Tačiau jūs nekeliate pavojaus jokiam kitam savo turtui, kaip tai darytumėte su HELOC. Galite apsvarstyti galimybę naudoti kreditines korteles perkant mažesnes akcijas, pavyzdžiui, perkant namus, pavyzdžiui, įsigyti statybinių medžiagų iš namų prekių parduotuvės.
Patarimai
- Prieš priimdami sprendimą investuoti, visada atlikite matematiką. Taip pat įvertinkite savo laiką ir darbą.
- Atminkite, kad jums gali būti įmanoma gauti geresnę grąžą kitais būdais, pavyzdžiui, išnaudoti savo laiką papildomoms pamainoms ar investuoti savo atsargų į akcijų rinką. Laikykite nekilnojamąjį turtą tik vienu iš daugelio variantų: neužsisklęskite nekilnojamame turte, kol to neapgalvosite.
Įspėjimai
- Taip pat labai svarbu būti visiškai skaidriems su savo investuotojais ir pasakyti jiems, kad yra tikimybė, kad jie praras pinigus dėl jūsų sandorio. Sąžiningumas yra geriausia politika, ypač kai investuojate kitų žmonių pinigus.
- Saugokitės, kad kai renkate pinigus bet kokiai įmonei, kur ketinate panaudoti tuos pinigus investavimo tikslais, turite griežtai laikytis federalinių ir savivaldybių gairių. Būtinai pasikonsultuokite su savo advokatu, prieš pradėdami rinkti pinigus bet kokiam namo vartymo projektui.
- Nesielkite su namų apvertimu kaip greito praturtėjimo schema. Nors tai gali būti pelninga, yra didžiulė rizika. Namų vartymas taip pat yra pelningas tik tada, kai investuotojai daug laiko ir energijos skiria nekilnojamojo turto tyrimams ir namų tobulinimui.
- Nekirpkite kampų. Samdykite licencijuotus, apdraustus rangovus, kurie turi gerą reputaciją. Visada kruopščiai apžiūrėkite savo turtą. Prieš atlikdami renovaciją, gaukite leidimus. Praleidus šiuos veiksmus gali kilti daugiau išlaidų.
